5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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