OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深(shēn)，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线(xiàn)上(shàng)和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意(yì)向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租(zū)赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的(de)态度，我们(men)肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是(shì)两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千平(píng)的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同(tóng)效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来(lái)的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了一些(xiē)突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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