文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)黄山山体主要由什么岩石构成有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象(xià黄山山体主要由什么岩石构成ng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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