文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字ong>3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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