OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利(lì)解决(jué)招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前(qián)的(de)空置率为何(hé)未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租户的(de)调租(zū)和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的(de)大租户退租正广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到(dào)出租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多(duō)是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些(xiē)，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的(de)不同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的(de)一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设(shè)发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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