万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子支持(chí)。只支付了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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