近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么)性区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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