OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格(gé)继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度(dù撒贝宁个人资料简历)二级市场价格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告(gào)引起了(le)市场各(gè)方的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租(zū)户需要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的调租和(hé)换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在市(shì)场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得(dé)到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上撒贝宁个人资料简历述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在(zài)管资产约五(wǔ)百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临(lín)了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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