近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配小舞去掉所有衣服是什么样子的现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还小舞去掉所有衣服是什么样子的，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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