导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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