万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班>

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少知名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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