近两年(nián)火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏者存在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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