导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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