文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(h俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打uà)城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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