近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(c淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次hū)该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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