近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平(pín中国飞机事故率是多少g)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(中国飞机事故率是多少gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中国飞机事故率是多少a>

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提(tí)是(shì)本(běn)金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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