文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来(lái女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么)的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么)发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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