OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不(bù)是(shì)已经(jīng)完(wán)全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内(nèi)人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的(de)产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好的(de)步(bù)伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的(de)信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三(sān)个(gè)月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活(huó)跃(yuè)度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了(le)一定的(de)资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平(píng)台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容(róng)的第一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心(xīn)。”

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