近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两)材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两