5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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