OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光(g太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋uāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场(chǎng)价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场(chǎng)内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期本(běn)身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是(shì)落(luò)到租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大(dà)太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通(tōng)和(hé)核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过(guò)签(qiān)署租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些(xiē)空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目(mù)一(yī)季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的(de)大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了(le)一(yī)定的资(zī)源调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责(zé)人(rén)补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团(tuán)和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江(jiāng)园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需(xū)要(yào)解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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