万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么zhōng)赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。<圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么/p>

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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