万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

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　　富人被精准收割？日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思p>

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金(jīn日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平(píng日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安(ān)，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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