5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入2外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么7.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么