万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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