近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别)红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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