文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比八哥鸟寿命是多少年重：要求购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(mi八哥鸟寿命是多少年àn)，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中八哥鸟寿命是多少年期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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