文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房75寸电视长宽是多少老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(75寸电视长宽是多少lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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