万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的(d025是哪里的区号，025是哪里的区号查询e)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　025是哪里的区号，025是哪里的区号查询　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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