近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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