万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的　　

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身(shēn)？

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