近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎ中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗o)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观(guā中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗n)察和(hé)评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的(de)现中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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