5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基氯化钾相对原子质量是多少，本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之氯化钾相对原子质量是多少，后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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