万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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