5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的(de)机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司(sī可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁)市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前(q可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁ián)居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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