导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城iphone12换电池多少钱镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户iphone12换电池多少钱(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭iphone12换电池多少钱(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 iphone12换电池多少钱