OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪(xù)面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出(chū)现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说(shuō)明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权(quán)益(yì)人(rén)有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负(fù)责人解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁层(céng)以一(yī)千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实(shí)现基金扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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