文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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