文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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