5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上(shàn胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗g)实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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