近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(g路由器有使用年限吗āo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提(tí)是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华路由器有使用年限吗平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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