导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū本番什么意思 日语里本番什么意思)赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(ji本番什么意思 日语里本番什么意思ān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产本番什么意思 日语里本番什么意思黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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