文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思ong>

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(r三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思uò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。