5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(几率还是机率 概率和几率一样吗zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de几率还是机率 概率和几率一样吗)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味(几率还是机率 概率和几率一样吗wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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