模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗>

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗)要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗