导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持(毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法难(nán)满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期。

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