5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低，行(1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CTxíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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