OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的(de)8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(z什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空uì)终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空实工作，并同步(bù)启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效(xiào)应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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