近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看(kà一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱n)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的(de)主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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