导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还(hái)有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需(xū)平(píng)一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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